运营、服务、修炼,2023博鳌房地产论坛探讨“新的边界”
所有的危机一定是新的生机的开始,企业的选择尤为重要。8月8日,在2023博鳌房地产论坛现场,地产精英们探讨着“如何避免重蹈覆辙”。
东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇首先发表观点:地产行业肯定不会消失,只是在市场中活得好的企业和人可能不是同一波。如今能够生存下来的并不是最大的,甚至也不是最强的,而是最能适应的。
(资料图)
以前大家做地产销售,谈的是地段、杠杆,现在大家谈的是运营、服务、修炼,走窄门,不要走宽门,因为已经没有宽门了。
保利发展控股集团股份有限公司海南公司、云南区域党委书记董事长李勇说:地产企业在未来方向的选择上,应该是哪里有营养往哪里长,哪里有水分往哪里长,然后修炼自己,努力让自己的生命力变得非常强。
在这方面,保利发展的选择是四个关键词,第一是客户,以客户为本,对他们进行更加深入的研究和思考;第二是专业能力,找到客户,了解自身技能,然后匹配,这就是专业能力,需要不停地修炼它;第三是长期主义,保利发展长期看好地产行业,在任何时期都会有相当一部分地产企业长期存在,要坚持做长期的耕耘者;第四是变化,是在摸索当中寻找,学会变化才能应对市场。
客户、运营都是基本功,保利发展会坚持深耕原来所处的有一定优势的领域决不放弃,还有就是把目前拥有的核心能力和客户连接,寻找到达的方式,或是游泳,或是架桥,或是飞过去。在地产的上下游再做一些延展,比如近期将在三亚成立一个会展公司。李勇强调,“这也不丢人。”
迪马股份总裁罗韶颖也从三个方面来讲:一个是调整心态,地产行业快速开发的时代已经过去了,经历开发时代的地产人和企业很容易有自信心爆棚的感觉,毕竟驾驭过大项目。
未来的关键词是服务,做过高周转、标准化、重资产的人和公司很容易觉得,做服务是降维打击。其实这种转变,恰恰是一场升维的战斗,这种认识,是需要整个公司从1号位到所有关键岗位的人,无情地给自己“洗脑”,否则就不可能有对的策略、对的行为。
第二方面,不管切换到哪些领域,面对怎样的客户做服务,方法论是一样的,这个和做地产开发没有区别,仍是以痛点为源,以客户为本。钱更难赚了,就一定要能Get到客户的痛点,给到最好的解决方案,客户才会付钱买服务。
第三方面不一定适用于每个同行,是迪马股份的特色,即每一个新的业务都是基于真实的需求,对自己的服务需求在哪里,就去把它做到很专业。在当下的市场环境中,这种生态生长型的相关多元化还是很受益的。持续优化自己的专业服务,等到有市场化的购买需求,然后尝试把它业务化,如果现金流能持平,就可以做。
迪马股份有8条不同的业务线,但也都是在一个服务于深耕城市和里面的人的大逻辑里面,当业务和业务之间都能有很好的协同效应,就可以省钱,而且还能互相带流量。
“当然,不同的业务部门也是基于市场化逻辑而各自拓展。”罗韶颖强调,地产业务在迪马股份仍有战略意义,这里特指住宅开发团队的业务,今年提出来的新的做法是建管服,而且服是核心。
路劲地产集团主管董事刁露则指出,随着中国的经济增长,未来城镇化还有大量的人要进城,地产行业目前体量摆在这里,对于企业来讲,做好自己,在这么大的行业里,总是有自己能够生存的地方,这是第一点,对行业充满了信心。
第二,无论什么行业,还是要回归到商业的本质,这个行业就是买地、造房子,卖给客户,这个市场需要可持续发展,赚产品的钱,赚合理的利润。
路劲集团经历过1997年的香港金融危机,2008年的金融危机,以及在十多年前收购了顺驰,经过艰难的整合,在长周期里看到这个行业的变化。
当下,路劲也一直在探讨给客户什么样的产品,目前市场利润相对来讲已回归理性,甚至是薄利多销了,如果房子做得好,就可能比竞争对手卖得快一些,就可能是按照市场的价值卖出去,而不是只能低价倾销,如果服务提供得好,可以让客户买到的房子相对更保值。
此外,地产企业要控好成本。土地成本可能占了40%-60%,所以买合适的地特别重要,其次就是控好日常管理的成本,包括财务成本。
所以回到商业的本质,无外乎企业如何做好开源和节流。
第三,有些企业尝试了一些创新的行业,但有些业务不一定是其能够承载的,这方面值得注意。其实地产行业的产业链非常长,路劲也做了一些创新,包括长租公寓、养老、商业,甚至尝试做一些农业或者是园林,也在探索如何把一个企业的存续时间拉长。
从长期主义的角度来看,将企业的时间拉到30年、50年甚至百年老店,就不会在乎这一年两年企业在江湖的地位,也不会在乎在某一个地方一城一池的得失,因为中国市场那么大,企业可以选择走自己的路、买自己合适的土地,干自己能做的事情。
总结来说,就是坚守主业、降本增效。
金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌谈道:每一年都在讲变化,金地算是内地地产行业的老兵,经历了35年,也有一个体会,还是要有一定的定力,还是要平衡好很多东西,对于企业规模诉求和安全性的平衡、对收入和风险之间的平衡、对短期和中长期利益的平衡。任何行业都会回归到本原,想明白了、看清楚了再去做,有些方面可能暂时是有压力的,但该坚守的就要坚守,有些变化是趋势性的变化,看到了就去探索,如果确实是一个变化,还要及时跟上。
地产是一个很传统的行业,经营方面要思考如何保持一个企业的弹性,要努力地让自己保持稳健的长期运营、长期生存,只要生存下来,企业的经验、能力、知识就在不断地储备,就会变成一个长期优秀的企业。
金地也提出轻重并举,不断增强运营能力,除了销售物业,还有持有物业,包括商业物业、产业园、办公楼。地产企业在运营方面的能力差距还是比较大的,这是一个赢家通吃的市场,做得好的园区就是满的,商业就是活的,它就是一只下蛋的金鸡。
运营能力,需要静下心来愿意付出成本,逐步的培养,然后成为自己的核心能力。
另外就是轻资产输出能力,金地多年积累了很多管理经验、产品、体系,希望把这些能力分拆成一块一块,能够有更强的合作能力,可以做管理输出、资金合作,通过更灵活、更专业细分的合作来更快适应市场。通过不同能力的组合输出、整合、轻重并举,是金地未来发展的重点,这样能让企业这艘大船行驶得更加平稳。
中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明指出:房地产相关的大的政策稳定了。地产整体来说还是个好的行业,比如金地这几年就在北京、上海买了一些地,自有资金比例提高,只要产品适销对路,依然可以相对快的周转。
以海外成熟市场来看,很多人还是依靠地产行业挣钱,只是它不是以销售为主了,但是对于空间的运营生意永远存在,酒店、写字楼、商场都需要运营,还有产业园、长租公寓的运营,中国人口这么多,把人口、产业的变迁研究清楚,这个生意余地很大,空间很大,甚至未来会很美好。
相对原来的地产销售而言,地产运营的确比较难,比如产业园生意就是“窄门之路",这条路看起来是光明的,但是它不好走,做得好的挣点小钱、慢钱、长钱,做得不好也赚不到钱。
而住宅销售在未来10年、20年,可能还是有几万亿元年销售额的市场。
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